Чтобы не прятаться от инспектора в собственном шкафу: как правильно оформить перепланировку

Обычный человек затевает ремонт с мыслями о красивых обоях, удобной кухне и мягком свете. И почти никогда — с мыслями о жилищной инспекции, проектной документации и актах выполненных работ.

Это нормально. Ремонт и бюрократия кажутся вещами несовместимыми, как йога и бетономешалка.

Но есть одна деталь, которая превращает спокойный ремонт в нервный триллер с непредсказуемым финалом. Эта деталь — перепланировка.

И если вы решили что-то сломать, перенести или передвинуть, лучше знать правила игры до того, как в руках оказалась кувалда.

В беседе с порталом DAY.RU основатель компании АО «ГЛАВСНАБ», строительный эксперт Федор Васильев объяснил, как сделать все правильно.

Почему согласование до ремонта — это не прихоть, а экономия

Есть два способа узаконить перепланировку. Первый: получить разрешение до того, как стены разобраны. Второй: заметать следы, прятаться от инспекций, собирать справки задним числом и надеяться, что пронесет.

Первый способ стоит денег. Второй — денег, нервов и иногда судебных заседаний.

Когда человек приходит согласовывать уже готовую переделку, он автоматически оказывается в положении догоняющего. Проектировщик берет больше за срочность, инспекция смотрит с пристрастием, а если что-то пошло не так — переделывать приходится за свой счет.

При этом закон устроен так, что любые изменения в планировке или инженерных системах многоквартирного дома требуют предварительного согласования. Не после того, как обоина наклеена, а до.

С чего начинается правильный ремонт

Правильный ремонт начинается не с выбора плитки, а с листа бумаги. Точнее, с технического паспорта квартиры. Это тот самый документ, где нарисованы стены, двери и окна такими, какими их задумал архитектор.

Дальше нужно честно ответить себе на вопрос: что именно планируется менять?

Если речь про косметику — новые обои, ламинат поверх старого паркета, замена сантехники на те же места, — можно выдохнуть. Согласование не нужно.

Но как только в планах появляется:

• снос или перенос стены,
• изменение дверного проема,
• объединение санузла,
• перенос кухни,
• вмешательство в вентиляцию или газовое оборудование,
• вынос батареи на лоджию,

начинается территория, где без проекта не обойтись.

Проект заказывают в профильной организации, у которой есть допуск СРО. Это не просто чертеж от дизайнера, а документ, подтверждающий, что ваши идеи не обрушат дом и не оставят соседей без вентиляции.

Куда нести бумаги

Собственники редко знают, какой именно орган в их регионе отвечает за согласование перепланировок. В одном городе это жилищная инспекция, в другом — администрация или специальное подразделение.

Узнавать это проще всего через МФЦ. Там подскажут, какие документы нужны и куда их подавать. В некоторых регионах подать заявление можно онлайн через Госуслуги. В Москве для этого есть городские сервисы.

Пакет документов обычно включает:

• заявление,
• правоустанавливающие документы на квартиру,
• технический паспорт,
• проект перепланировки,
• согласие всех собственников (если их несколько).

Когда документы приняты, остается ждать решения. Если все сделано правильно, приходит разрешение. После этого можно начинать ломать и строить.

Финал, который нельзя пропустить

Многие думают, что разрешение на перепланировку — это финальная точка. На самом деле это только пропуск на стройку.

После того как ремонт закончен, нужно пригласить комиссию. Инспектор приходит, смотрит, сверяет с проектом и, если все в порядке, подписывает акт о завершенном переустройстве. Только с этого момента перепланировка считается законной.

Если этот шаг пропустить, квартира формально остается в стадии незаконного изменения. При продаже, ипотеке или страховом случае это всплывет и создаст проблемы.

Подводные камни, о которых не пишут в инструкциях

Есть один момент, который часто упускают даже те, кто внимательно читает законы.

Если перепланировка затрагивает общее имущество дома, может потребоваться согласие всех собственников. Речь идет, например, о доступе к общедомовым коммуникациям, изменении вентиляционных коробов или переносе стояков.

Выяснять это лучше на старте. Потому что получить отказ после того, как проект готов и согласование почти пройдено, — обидно и дорого.

Что почти всегда заворачивают

Есть вещи, которые инспекция не пропускает почти никогда. Если только у вас не железобетонные аргументы и проект, подписанный гением инженерии.

Несущие стены. С ними шутки плохи. Прорезать проем без расчета и усиления — значит рисковать безопасностью всего дома. Даже если сосед сверху так сделал и ничего, это не аргумент.

Вентиляция. Ее нельзя уменьшать, переносить или прятать в короба так, что она перестает работать. Вентиляционные каналы — не место для хранения, не шахта для дополнительной вытяжки и не пространство, которое можно расширить за счет кухни.

Мокрые зоны над жилыми комнатами. Нельзя перенести туалет так, чтобы он оказался над спальней соседей снизу. Это нарушение строительных норм и гарантированный путь к суду.

Кухня с газом и жилая комната. Если плита газовая, объединять кухню с гостиной просто так нельзя. Нужны раздвижные двери, перегородки или другие решения, которые изолируют помещение с газом.

Теплые полы от батарей. Подключать водяной теплый пол к системе центрального отопления запрещено. Выносить радиаторы на лоджию — тоже.

Если ремонт уже сделан

Бывает, что человек купил квартиру с готовой перепланировкой или сам сделал ремонт, а про согласование не знал. Паниковать поздно, но и прятаться бессмысленно. Продажа, проверка управляющей компании или конфликт с соседями рано или поздно выведут на чистую воду.

Выход один: пригласить специалиста, сделать обследование, получить техническое заключение о том, что работы безопасны, и подавать документы на оформление задним числом.

Если инспекция отказывает, остается суд. Но суд встанет на сторону собственника только при одном условии: перепланировка не нарушает права соседей и не создает угрозы для жизни и здоровья.

Простая арифметика

Перепланировка — это не дизайнерский термин. Это юридический статус, безопасность и деньги, которые квартира будет стоить при продаже.

Квартира с незаконной переделкой — это головная боль для покупателя, банка и страховой. Идеальный вариант для тех, кто любит торговаться и сбивать цену.

Оформленная перепланировка — это чистая история, спокойная сделка и возможность взять ипотеку без лишних вопросов.

В конечном счете, согласование до ремонта — это просто выбор между спокойной жизнью и вечным ожиданием, что кто-то постучит в дверь.