Как понять, что вы потянете ипотеку: эти простые советы развеют сомнения

Ипотека манит обещаниями своего угла, но часто превращается в финансовую обузу. В России на 2026 год рынок ипотеки превысил 15 триллионов рублей, а средний чек — 5 миллионов на квартиру.

Однако данные Банка России показывают: просрочки растут, особенно у заёмщиков до 35 лет. Как понять, потянете ли вы ипотеку, и почему многие переплачивают вдвое?

На эти вопросы в беседе с порталом DAY.RU ответил ведущий финансовый консультант, совладелец компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.

Почему ипотека не для всех и не всегда

Покупка жилья в кредит имеет смысл только в двух сценариях. Первый — когда объект станет домом на годы вперёд, без планов на переезд или расширение. Второй — если ежемесячный платёж не превышает 30—35% семейного дохода. Всё остальное — риск.

В России молодые люди часто хватаются за однокомнатные квартиры или студии на 15—20 лет. По данным ЦИАН, средняя студия в Москве стоит 4—5 миллионов, а платёж по ипотеке под 15% выходит 30—40 тысяч рублей в месяц.

Звучит заманчиво, но через 5 лет жизнь меняется: появляется семья, дети, и теснота давит. Продать такую квартиру быстро не выйдет — рынок ликвиден только для новостроек, а с ипотекой добавляются сборы за досрочное погашение и риелторские 2—3%.

Альтернатива проще: аренда. В 2025 году средняя аренда однушки в крупных городах — 35—50 тысяч рублей, по данным Авито Недвижимости.

За 5 лет набегает 2—3 миллиона, но вы свободны. Нужно больше места — снимаете трёшку. Получили предложение в Питере или Екатеринбурге — пакуете чемоданы за неделю. Ипотека такой роскоши не даёт.

Жизнь на паузе: как кредит крадёт мобильность

Собственная квартира в ипотеку — это якорь. Она держит в одном городе и районе. Статистика HeadHunter подтверждает: 40% молодых специалистов меняют работу с переездом в первые 10 лет карьеры.

Без ипотеки это шанс на рост зарплаты в 1,5—2 раза. С кредитом — продажа занимает 3—6 месяцев, плюс расходы на оценку, нотариуса и новую ипотеку под текущие ставки.

Пример из практики: парень взял студию в Подмосковье на 20 лет. Через 3 года фирма перевела в Казань с прибавкой 50 тысяч. Продавать пришлось с убытком — рынок просел на 5% из-за ужесточения ипотеки в конце 2025-го. Арендатору же хватило звонка арендодателю.

Ипотека подходит семьям с детьми, где планы ясны. Большая квартира или дом — на долгосрочку. Здесь кредит окупается: по расчётам Frank RG, при проживании 10+ лет переплата съедается ростом цен на жильё (15% в год в 2025-м).

Как рассчитать: ипотека на ваших плечах

Решено брать кредит? Сравните платёж с доходом. Норма — не больше 30—35%. Семья с доходом 150 тысяч в месяц потянет платёж до 50 тысяч. Онлайн-калькуляторы Сбера или ВТБ покажут точную цифру под вашу ставку.

Обязательный резерв — 3—6 платежей на счёте. В 2025 году 20% заёмщиков столкнулись с задержками зарплат из-за спада в IT и ритейле (данные ЦБ). Без подушки банк подаст в суд, а суд добавит пени в 20% годовых.

Страховка жизни и здоровья — must have. Она покрывает платёж на 5—10 лет при болезни или смерти. Стоит 0,5—1% от суммы кредита в год, но спасает от worst case. Без неё семья рискует квартирой.

Типичные просчёты и как они удваивают переплату

Переплата растёт от глупых ошибок. Первая — долгий срок на "временное" жильё. Ипотека на 20 лет под 15% даёт переплату в 200—300% от суммы. В 2025-м средняя переплата по закрытым кредитам — 2,5 миллиона на 4 миллиона займа (Банк России).

Вторая — игнор инфляции и роста ставок. В 2026-м льготные программы IT-ипотека и семейная заканчиваются, ставки улетят к 17—18%. Берёте сейчас под 14% — выигрываете.

Третья — отсутствие анализа рынка. Квартиры в новостройках обещают скидки, но задержки сдачи на 6—12 месяцев — норма (90% объектов по данным ЕРЗ). Дом в кредит выгоднее в регионах: земля растёт в цене быстрее, плюс участок.

Дом против квартиры: где прячется выгода?

Финансовая разница минимальна — зависит от срока владения и дохода. Квартира проще: меньше ремонта, коммуналка ниже. Дом дороже в обслуживании (отопление, участок — плюс 10—20 тысяч в месяц), но ликвиднее в пригородах.

По данным Домклик, дома в Подмосковье за 10 миллионов дают доход от аренды 50—70 тысяч, окупаемость 15 лет.

Выгода в долгосроке: если жить 10+ лет, ипотека бьёт аренду. За это время квартира вырастет в цене на 50—100%, перекрыв проценты.

Ипотека подходит стабильным семьям с резервами.