Как не потерять контроль над своей квартирой: ловушки автоматического продления аренды

Автопродление превращает годовой договор в пятилетний кошмар.

Сдавать квартиру внаем — это отличный способ подзаработать, но мелкие детали в договоре могут обернуться серьезными проблемами.

Многие арендодатели заключают соглашения на год с опцией автоматического продления, чтобы не бегать каждый год с бумагами.

Звучит удобно, но без правильной формулировки договор может растянуться на целых пять лет. Разберём, почему так происходит и как этого избежать.

Почему годовой договор вдруг превращается в пятилетку

В российском законодательстве есть правило: если договор аренды не указывает точный срок продления, он считается заключённым на неопределённый период.

А для таких случаев по Гражданскому кодексу (статья 621) продление происходит автоматически на пять лет. Это не шутка — Верховный суд неоднократно подтверждал: суды встают на сторону арендаторов, если арендодатель не прописал чёткие условия.

На практике это выглядит так. Вы сдали квартиру на год с автопродлением. Ничего не сказали о новом сроке — бац, и теперь арендатор сидит у вас минимум пять лет. Хотите выселить?

Придётся уведомлять за три месяца и доказывать в суде, что договор бессрочный. А если арендатор платит вовремя, суд может отказать в расторжении.

По данным судебной практики за последние годы, такие дела тянутся месяцами, а то и годами, особенно в больших городах вроде Москвы или Питера.

Что именно нужно вписать в договор, чтобы не попасть впросак

Чтобы автопродление работало на вас, а не против, добавьте пару ключевых фраз. Во-первых, чётко напишите: "Договор продлевается автоматически на тот же срок — один год". Без этого пункт о продлении просто не сработает.

Во-вторых, укажите окно для возражений. Например: "Любая из сторон может отказаться от продления, направив уведомление не позднее чем за один месяц до окончания срока".

И сразу уточните форму: "Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением или через нотариуса". СМС или email подойдут, только если это прописано заранее — иначе арендатор потом скажет, что ничего не получал.

Такие формулировки спасли не одного арендодателя. В одном деле из Москвы судья отметил, что без точных сроков и способов уведомления автопродление трактуется как бессрочное.

Ещё полезный совет: добавьте пункт о досрочном расторжении за нарушения — просрочку платежей или порчу имущества. Это укрепит вашу позицию.

Лучший выход: перезаключайте договор вручную

Автопродление — это всегда риск. Арендатор привыкает, перестаёт ценить жильё, а вы теряете гибкость в ценообразовании. Гораздо надёжнее каждый год заново подписывать договор.

Это даёт шанс поднять арендную плату в соответствии с инфляцией (в 2025 году она подскочила на 9%, по данным Росстата), проверить кредитную историю жильца или просто найти кого-то получше.

Плюс, свежий договор позволяет обновить условия: добавить камеры видеонаблюдения, запрет на животных или субаренду.

По статистике сервисов вроде ЦИАН и Авито, арендодатели, которые переподписывают договоры, реже сталкиваются с судами — всего 5-7% споров против 20% у тех, кто полагается на автопродление.