Скрытые «пожиратели» денег: какие переплаты по ипотеке есть кроме ставки
Ловушки, из-за которых ставка растёт.
Ипотека манит обещаниями низких ставок — вроде 9% годовых, доступных для семей с детьми. Но за красивой цифрой прячется куча мелких, но жирных доплат.
Владимир Виноградов, инвестор и глава Pro-Vision Communications, разложил всё по полочкам в беседе с "Газетой.Ru". Реальные переплаты рождаются не из ставки, а из пяти "невидимых" сборов.
В 2025 году, когда рынок ипотеки взлетел до 5,2 трлн рублей выдачи (данные ЦБ), такие сюрпризы стали нормой. Разберём, куда утекают деньги.
Первая ловушка: страховка, которую не заметишь
Банки любят впихивать страховку жизни и недвижимости прямо в тело кредита. Получается, ты берёшь 3 миллиона, а платишь за 3,2 — разница уходит страховщикам.
Для квартиры в 5 млн это может быть 20—50 тысяч в год. Отказаться? Можно, но тогда ставка вырастет на 1—2%. ВТБ и Сбер в 2025-м застраховали 85% ипотечников по умолчанию, по отчётам ЦБ.
Один заёмщик из Москвы рассказал: ежемесячный платёж вырос на 5 тысяч из-за этой "заботы".
Ведение счёта: плата за воздух
Обслуживание кредита — это комиссия за то, что банк держит твои деньги на счёте. 500—2000 рублей в месяц, год — 6—24 тысячи. Плюс плата за СМС-инфо или онлайн-доступ.
Казалось бы, мелочь, но за 20 лет ипотеки набежит под 500 тысяч. Аналитики "Финуслуги" подсчитали: в среднем 0,3% от суммы кредита уходит на это. Банки оправдываются "удобством", но без него ипотека не оформят.
Досрочное погашение: штраф за смекалку
Хочешь закрыть кредит досрочно или частично? Готовь 1—3% от суммы. В 2025-м ЦБ зафиксировал 1,2 млн таких операций, но 40% заёмщиков нарвались на комиссии.
Сбер берёт 1% за первые три года, ВТБ — фиксированные 10 тысяч. Виноградов подчёркивает: это отпугивает от экономии. Представьте: сэкономил 200 тысяч на рефинансировании, а банк срубил 30 тысяч штрафом.
Бумажки и оценки: предыстория кредита
Перед подписью — каскад расходов. Оценка квартиры — 5—10 тысяч, страхование титула (право собственности) — 0,1—0,5% от суммы, оформление документов — 3—5 тысяч, перевод денег — ещё 1—2 тысячи.
Итого на старте 20—50 тысяч. В прошлом году Росстат отметил рост таких трат на 15% из-за инфляции. Плюс нотариус и регистрация — банки сваливают на заёмщика, но без них никуда.
Титул дважды: дублирующая подлянка
Страхование титула упоминается дважды не зря — оно хитрое. Один раз при выдаче, другой — на весь срок. Защищает от споров по собственности, но стоит 5—15 тысяч плюс ежегодно. В 2025-м это добавило 0,2 п.п. к эффективной ставке, по данным ЦБ.
Итоговая правда: от 9% до 11% за год
Виноградов ссылается на ЦБ: номинальная ставка 9% легко превращается в 9,5—11% из-за этих "невидимых затрат". Эффективная ставка (Полная стоимость кредита, ПСК) — вот ключ.
В обзоре ЦБ за 2025-й средняя ПСК по ипотеке — 10,8% против заявленных 9,2%. За 20 лет на 3 млн переплата вырастет на 300—600 тысяч.
Как не попасться: простые шаги
Смотрите ПСК и график платежей. Требуйте полную таблицу с разбивкой комиссий — закон на вашей стороне (ст. 5 Закона о потребкредите).
Сравнивайте на сайтах вроде Banki.ru или Sravni.ru. Переговоры помогают: 20% заёмщиков сбили доплаты на 0,5 п.п. Ипотека — не лотерея, если копать глубже.
В 2026-м ставки держатся низко, но ловушки те же. Выбирайте осознанно — сэкономите сотни тысяч.