Эскроу больше не броня: как «защищённые» счета оставили семьи без домов

Механизм, который должен был стать щитом для семей, внезапно обернулся против них.

Эскроу-счета, вводимые как гарантия безопасности сделок и защиты дольщиков, перестали быть непробиваемой бронёй и начали работать в пользу мошенников, оставляя людей без жилья и с кредитами на руках.

Как из защиты получился риск

С 2019 года расчёты через эскроу-счета стали обязательными для большинства сделок по долевому строительству.

Идея заключалась в том, что деньги граждан будут находиться под контролем банка и переходить застройщику только после подтверждённых этапов работ.

Но за этот период система показала и слабые стороны: по данным Телеграм-канала SHOT, который анализировал случаи обмана, в Подмосковье мошенники с помощью поддельных документов за прошлый год получили от банков более полумиллиарда рублей.

После этого сотни семей остались с ипотекой, но без построенных домов. Когда в лучшем случае там был залит только фундамент, люди годами вынуждены платить за «воздух».

Масштабы проблемы в цифрах

Данные Росреестра показывают устойчивый рост сделок через эскроу: за первые пять месяцев 2024 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с использованием таких счетов составило 52 802.

Цифра на 7 % больше, чем в аналогичном периоде 2023 года, и на 16,5 % выше показателя 2022 года.

А в Москве количество эскроу-счетов достигло более 355,8 тыс. на начало мая 2024 года, что говорит о высокой востребованности механизма не только среди покупателей жилья, но и на рынке в целом.

Также по официальной статистике Сбербанка более 2 млн семей уже купили квартиры через эскроу-счета, а более 500 тыс. счетов уже были раскрыты. То есть строительство завершено и деньги получили застройщики после ввода объектов.

Когда механизм безопасности становится лазейкой

Несмотря на рост количества сделок через эскроу и положительные тенденции на бумаге, практика показывает, что именно этот механизм используется злоумышленниками как инструмент для вывода средств.

Строительные компании, числящиеся в реестрах аккредитованных застройщиков ИЖС, подделывают подписи заказчиков и документы о выполнении работ, а затем по этапам получают деньги из эскроу, даже если стройка фактически не ведётся.

Более того, подобные схемы распространены не только в Подмосковье.

В Кировской области около 14 семей потеряли 24 млн рублей в похожих обстоятельствах, оказавшись без домов и с обязательствами по выплатам.

Дополнительные злоупотребления вне системы

Отдельно стоит выделить случаи, когда компании идут ещё дальше и требуют с семей дополнительные средства помимо тех, что лежат на эскроу.

Делают это под предлогом «усиления фундамента» или необходимости оплатить «дополнительные работы».

Такие действия фактически переводят часть сделки в нелегальную плоскость, где защита банковских механизмов уже не действует, и люди оказываются в ещё более уязвимом положении.

Почему это происходит

Эксперты отмечают, что за годы реформ российский рынок жилищного строительства постепенно стал более зависим от финансовых институтов и сложных схем.

На бумаге они выглядят безопасными, однако в реальности не всегда обеспечивают должный контроль (PMC).

При этом государство продолжает расширять использование эскроу-счетов.

С 1 марта 2025 года законодательно закреплено, что строительство частных домов через семейную ипотеку должно проходить только через эскроу, с обязательным страхованием средств до ₽10 млн и возможностью вернуть деньги участнику при остановке стройки.

Что остаётся напоследок

Такой парадокс современного рынка превращает инструмент защиты семей в удобный механизм вывода денег без строительства жилья. Это уже не частная история, а серьёзный удар по доверию ко всей системе эскроу и ипотечного финансирования.

И главный вопрос остаётся открытым: способны ли эти механизмы действительно защитить покупателя, если злоумышленники продолжают находить способы обходить контроль и оставлять людей без дома?