Москва не окупается: рынок жилья удивил цифрами — выгодно не там, где дорого
Инвестиционная карта России за год заметно перекроилась.
Оказалось, что самые «очевидные» города для инвестиций в жильё работают хуже всего.
Москва, Сочи и Санкт-Петербург, которые годами считались безусловными лидерами по надёжности и спросу, внезапно оказываются внизу рейтинга — с минимальной доходностью и самой долгой окупаемостью.
А выигрывают в этой логике совсем другие города, от которых такого эффекта никто не ждал.
В распоряжение портала DAY.RU поступило исследование специалистов федерального портала «МИР КВАРТИР», посвящённое реальной доходности квартир, приобретаемых для сдачи в аренду.
Аналитики изучили ситуацию в 70 крупнейших городах России и сравнили цены покупки со ставками аренды.
Как считали доходность
В расчётах исходили из простой модели: квартира сдаётся круглый год, без простоев.
Расходы собственника — ремонт, коммунальные платежи, налоги и обслуживание — в анализ не включались. За основу брали средние цены вторичного рынка и актуальные арендные ставки из внутренней аналитики портала.
Такой подход позволяет увидеть «чистую» картину — где арендный доход действительно соразмерен стоимости жилья.
Неожиданные лидеры
Самыми выгодными для арендодателей оказались вовсе не столицы.
Наивысшую доходность показали города с умеренными ценами покупки и стабильным спросом на аренду.
В числе лидеров — Нижний Тагил, Астрахань и Грозный: здесь вложения в квартиру могут окупиться примерно за 11—12 лет, а годовая доходность приближается к 9%.
Хорошие показатели также зафиксированы в Хабаровске, Магнитогорске, Мурманске и ряде промышленных городов, где рынок аренды остаётся активным, а «входной билет» для инвестора сравнительно невысок.
Когда престиж работает против инвестора
На другом полюсе рейтинга оказались города с самым громким инвестиционным имиджем.
Москва, Сочи и Санкт-Петербург показали минимальную доходность и рекордные сроки окупаемости.
В столице арендный доход в пересчёте на стоимость квартиры едва дотягивает до 4% в год, а возврат вложений может растянуться почти на три десятилетия.
В Сочи и Петербурге ситуация ненамного лучше — высокая аренда там не успевает компенсировать цену покупки.
Почему области выигрывают у мегаполисов
Любопытная деталь исследования — резкий контраст между мегаполисами и их пригородами.
Московская и Ленинградская области попали в категорию выгодных: квартиры там стоят заметно дешевле, а арендные ставки остаются достаточно высокими.
Именно этот дисбаланс и формирует более здоровое соотношение между ценой входа и доходом от аренды.
Средняя картина по стране
Если смотреть без крайностей, в целом по России доходность арендных квартир держится на уровне чуть выше 6% годовых.
Средний срок окупаемости — около 16 лет, но разброс между городами остаётся очень существенным.
Что изменилось за год
По сравнению с прошлым годом ситуация для инвесторов стала менее комфортной.
Цены на квартиры росли быстрее, чем арендные ставки, из-за чего средняя доходность снизилась, а срок окупаемости увеличился.
При этом отдельные регионы всё же смогли улучшить позиции — прежде всего области вокруг мегаполисов и несколько городов юга и центра страны.
В то же время в ряде регионов покупка квартиры под сдачу стала заметно менее выгодной, чем год назад.