Серый рынок аренды скоро прикроют: что задумала ФНС

Пора начинать платить налоги.

В 2026 году владельцев арендных квартир в России ждет встряска: налоговая служба всерьез взялась за "серые" схемы сдачи жилья.

Эксперт из компании Жилфонд Александр Чернокульский предупредил, что игнорировать налоги теперь чревато серьезными потерями, а легальные пути вроде самозанятости позволяют сэкономить огромные суммы.

Пока рынок кишит нелегальными сделками, год может перевернуть привычный порядок.

Налоговая заворачивает сеть

Государство настроено решительно: наполнить бюджет за счет налогов с аренды стало приоритетом. ФНС уже копает вглубь, начисляя НДФЛ за доходы от квартир аж за три года назад.

Ставка простая — 13 процентов от суммы до пяти миллионов рублей в год, и 15 процентов, если больше. Плюс пени за каждый день просрочки по ставке Центробанка и штраф в 20—40 процентов от неуплаченного налога.

В итоге даже средняя квартира в провинции обернется головной болью.

Сколько влетит за "серую" квартиру

Возьмем типичный случай: город вдали от столиц, аренда по 40 тысяч рублей в месяц. За год выходит 480 тысяч дохода. Если налоговики докопаются, придется выложить 105—110 тысяч на налог, штрафы и пени.

А за три года — все 300 тысяч и выше. Звучит как удар под дых, особенно когда легальный вариант обходится копейками.

Самозанятый — спасательный круг

Большинству арендодателей подойдет статус самозанятого: налог всего четыре процента, если клиент физлицо, и до 2,4 миллиона рублей дохода в год. Для той же квартиры по 40 тысяч — 1600 рублей в месяц, или 19,2 тысячи за год.

Арендатор перевел деньги? Вносите сумму в приложение, выдаете чек — и все, доказательство готово. Система сама посчитает налог ежемесячно, без лишней волокиты и деклараций.

Превысили лимит? Переходите на ИП с упрощенкой — шесть процентов от дохода.

Почему "серые" схемы еще живы

В конце 2025-го нелегальный рынок аренды занимал 80—95 процентов. Деньги текут наличкой или через посредников, налоги уходят в тень.

Но с фокусом на бюджет 2026-й рискует стать годом перемен. ФНС усиливает контроль, а штрафы растут. Кто не перестроится, тот заплатит вдвое больше.

Новинки 2026-го на горизонте

Налоговые правила эволюционируют. Самозанятые теперь четко ограничены одной квартирой и лимитом в 2,4 миллиона — в противном случае надо оформлять ИП.

А для коммерческой аренды НДС подскочил до 22 процентов, и порог для упрощенки упал до 20 миллионов рублей дохода.

Ведутся разговоры о туристическом налоге на посуточную сдачу домов — Минфин прорабатывает детали, чтобы охватить и квартиры в многоэтажках.

Как перестроиться без потерь

Переход на белую схему проще простого. Скачайте приложение "Мой налог", зарегистрируйтесь как самозанятый за пару минут. Каждый платеж фиксируется автоматически, отчетов не надо. Если сдаете юрлицу — налог получается шесть процентов, и это все равно выгоднее штрафов.