«Единственный шанс»: что будет, если квартиры-студии исчезнут из семейной ипотеки из-за нового закона

Реформа может сильно ударить по населению.

Недавнее предложение председателя комитета Совета Федерации по экономической политике Андрея Кутепова о запрете покупки квартир-студий площадью меньше 28 м² по программе семейной ипотеки вызвало бурные обсуждения.

Насколько это реально отразится на семьях с детьми и что ждёт цены на малогабаритное жильё — в беседе с DAY.RU объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Спутник» Оксана Большухина.

Кто сегодня покупает студии и маленькие однушки?

Семьи с детьми составляют значительную часть покупателей малогабаритного жилья. Для многих это не роскошь, а единственный способ улучшить жилищные условия.

Основные мотивы:

Стартовая площадка для молодых семей. Молодые родители с одним ребёнком часто выбирают студию, чтобы «влезть в ипотеку». Получив собственное жильё, пусть и небольшое, они планируют через несколько лет продать его и приобрести более просторную квартиру. Льготная семейная ипотека делает такую стратегию реальной, отмечает Большухина.
Специфические жизненные обстоятельства. Маленькие квартиры часто покупают неполные семьи, переселенцы из других городов или семьи, которым срочно нужно жильё взамен аварийного.
Доступность по цене. Студия или малогабаритная однушка — самый дешевый вариант на рынке. Для многих семей разница между студией и стандартной однокомнатной квартирой площадью 33—40 м² критична и зачастую непосильна.

Запрет на покупку такого жилья по льготной ипотеке затронет множество семей, для которых студия — единственный шанс обрести собственное жильё, — отмечает Оксана Большухина.

Как запрет может изменить стоимость квартир

Влияние нововведения будет разнонаправленным и затронет разные сегменты рынка.

1. Студии и малогабаритные однушки (до 28 м²)

Снижение спроса и вероятное падение цен. Основными покупателями сейчас являются семьи, пользующиеся льготными программами. Без этого спроса предложение резко увеличится.
Остаточный рынок. В основном останутся инвесторы и одинокие покупатели без детей, чья покупательная способность ниже.
Прогноз. Цены могут снизиться на 5—15% в зависимости от региона, особенно в новостройках, где застройщики ориентируются на программы господдержки.

2. Стандартные однокомнатные квартиры (от 30 м²)

Рост спроса и цен. Семьи, лишённые возможности купить студию, будут рассматривать более просторные, а значит, более дорогие варианты.
Усиление конкуренции. Дополнительный спрос создаст ценовое давление на сегмент «обычных» однушек.
Прогноз. Цены могут вырасти на 3—10% в зависимости от региона и активности покупателей.

3. Рынок аренды

Повышение арендных ставок. Семьи, которые не смогут купить студию, останутся на рынке аренды, увеличивая спрос на малогабаритное жильё и стимулируя рост цен в сегменте съёмного жилья.

Риски и альтернативы

Предложение сенатора направлено на защиту семей с детьми, но содержит значительные риски, — предупреждает эксперт.

Социальный риск. Тысячи семей могут лишиться возможности приобрести собственное жильё и будут вынуждены жить в аренде или с родителями.
Рыночный риск. Искусственное перераспределение спроса приведёт к турбулентности: падение цен в одном сегменте и перегрев в другом.
Удар по застройщикам. Проекты низкоценового жилья потребуют пересмотра, что повлечёт удорожание строительства и рост цен на другие типы квартир.

Альтернатива запрету: вместо ограничения по площади можно ужесточить требования к планировке — например, обязательная кухня и раздельный санузел.

Это позволит сохранить доступное жильё для семей, но сделать его комфортным для жизни с детьми.

Итог

Запрет на покупку студий по семейной ипотеке может краткосрочно снизить цены на малые квартиры, но одновременно сделает их недоступными для основной аудитории.

В то же время это создаст дополнительный спрос и рост цен на стандартные однокомнатные квартиры и увеличит нагрузку на рынок аренды.