Элитное жильё в Москве никому не нужно: куда переезжают богачи

В Москве элитное жильё переживает кризис доверия. За одиннадцать месяцев 2025 года продажи премиум-квартир в центре рухнули, а покупатели с большими деньгами переключились на окраины.

Аналитики спорят о масштабах падения, но цифры из разных агентств рисуют тревожную картину: спрос смещается, цены кусают за локоть, а центр пустеет. Это не просто статистика — это сигнал о переменах на рынке, где миллионы на кону.

Центр столицы теряет корону

В Центральном административном округе, где сосредоточены самые дорогие новостройки премиум- и делюкс-класса, зарегистрировали всего 759 сделок.

Это на семь с половиной процентов меньше, чем год назад. По всей "старой" Москве — той, что внутри кольца — транзакций стало 2546, минус три с половиной процента.

Эксперты из "НДВ супермаркет недвижимости" объясняют это простым: цены на элитку взлетели, и даже обеспеченные клиенты морщатся.

Районы вроде Хамовников пострадали особенно сильно — продажи здесь обвалились на 22,9 процента, до 225 лотов. А на Якиманке ситуация еще хуже: спрос упал на 70-71 процент по оценкам тех же "НДВ" и CORE.XP.

Когда-то эти места манили видом на Кремль и статусом, но теперь покупатели голосуют кошельком против переоцененных метров, сообщают "Ведомости".

Не все так мрачно: аналитики дерутся за цифры

Не все эксперты согласны с пессимизмом. В CORE.XP подсчитали, что по всему городу сделок с элиткой стало 3899 — падение всего на 0,7 процента.

А в "Intermark городская недвижимость" вообще рапортуют о буме: 1450 транзакций, плюс 20 процентов к прошлому году. Разница в подходах к подсчету — кто берет только новостройки, кто добавляет вторичку, — рождает хаос в данных.

Но тренд ясен: центр слабеет. Роман Амелин из Point Estate отмечает, что год назад за пределами ЦАО приходилось 39 процентов сделок с элиткой, а теперь уже половина. Покупатели ищут баланс — качество без переплаты.

Почему богачи уходят: цены, налоги и усталость от хайпа

Рост цен — главная причина. Средняя элитная квартира в центре подорожала на 15-20 процентов за год, до 1,5-2 миллионов рублей за квадратный метр.

Добавьте к этому ключевую ставку ЦБ на уровне 18 процентов и ипотеку под 25 — даже для миллионеров кредиты стали неподъемными. Плюс налог на роскошь: с 2025 года владельцы элитки платят 0,3 процента от кадастровой стоимости свыше 400 миллионов рублей.

Дополнительный фактор — перенасыщение рынка. В 2024-2025 годах сдали кучу клубных домов: от "ЖилАрт" в Хамовниках до проектов на Золотом острове.

По данным IRN.RU, предложение превысило спрос на 30 процентов. Покупатели теперь выбирают не центр, а Замоскворечье, Патриаршие или даже новые кластеры вроде "Роза Росса" на севере — там элитка дешевле на четверть, но с парками и инфраструктурой.

Елена Чегодаева из "НДВ" подчеркивает перераспределение: спрос уходит в районы с хорошей экологией и транспортной доступностью. В итоге центр, где раньше крутились 70 процентов сделок, теперь делит рынок пополам.

Что ждет рынок: стагнация или перезагрузка?

Эксперты прогнозируют стагнацию в 2026 году. Застройщики вроде ПИК и "Донстроя" уже корректируют цены, предлагая скидки до 10 процентов.

Инвесторы ждут смягчения ставок ЦБ — если ключевая упадет до 12 процентов, спрос оживет. Пока же элитный сегмент показывает: Москва меняется. Богачи предпочитают практичность статусу, а центр рискует стать музеем под ключ.