Можно ли обойти эскроу-счета: адвокат Князев рассказал о двух альтернативных способах
Закон делает выбор способов расчёта довольно узким.
Покупка квартиры на этапе строительства сегодня почти всегда проходит через эскроу-счета. Именно они должны гарантировать, что деньги дольщиков не попадут к застройщику, пока дом не будет построен.
Но у многих покупателей всё равно возникает вопрос: существуют ли другие способы защиты средств или эскроу — единственный вариант?
В разговоре с порталом DAY.RU адвокат Андрей Князев пояснил, что на рынке недвижимости действительно существуют альтернативные механизмы расчётов — например, аккредитив или банковская ячейка.
Однако по уровню защиты и по требованиям закона они сильно отличаются от эскроу-счетов.
Почему аккредитив не подходит для долевого строительства
По словам эксперта, аккредитив работает по похожему принципу: банк фактически выступает гарантом сделки и блокирует деньги до тех пор, пока стороны не выполнят условия договора.
Но использовать такой инструмент можно не во всех случаях.
Однако, законодательство Российской Федерации накладывает существенное ограничение: аккредитив, в отличие от эскроу, не допускается для сделок, подпадающих под действие 214-ФЗ, то есть при покупке жилья на стадии строительства.
Банковская ячейка: риски для покупателя
Ещё один вариант, который иногда используют при расчётах между частными лицами, — банковская ячейка. Но здесь уровень защиты значительно ниже.
Банковская ячейка, представляющая собой арендуемый сейф для наличных, используется преимущественно физическими лицами.
Согласно практике, она не имеет специального федерального регулирования, возлагая все риски, включая сохранность средств, непосредственно на арендатора.
Главная разница — государственные гарантии
Ключевое различие между этими механизмами — наличие государственной гарантии.
Эскроу-счета обеспечивают автоматическую систему страхования вкладов через АСВ на сумму до 10 миллионов рублей, что является мощным фактором надежности.
Аккредитив же такой государственной страховки не имеет, что значительно повышает финансовые риски покупателя в случае банкротства банка-эмитента.
Кто отвечает за деньги в банковской ячейке
При использовании банковской ячейки уровень защиты средств зависит в основном от условий договора с банком.
При этом, поскольку банковская ячейка в значительной степени регулируется внутренними правилами банков, а не специальными законами о сделках с недвижимостью, ответственность за наличные средства в сейфе остается полностью на стороне самого арендатора,— заключает специалист.