Старая ипотека по 8%: зачем гасить, если банк сам доплачивает 70 тысяч?

В начале 2026 года россияне с ипотекой стоят перед выбором: бросить свободные деньги на погашение долга или пустить их в оборот?

Эксперт по финансам Дмитрий Трепольский разложил всё по полочкам для "Газеты.Ru". Оказывается, стратегия зависит от того, когда и под какой процент брали кредит.

Пока ЦБ держит ключевую ставку на пике около 21%, депозиты приносят солидный доход, но рынок вот-вот повернётся. Разберём, почему для одних досрочка — ошибка, а для других — спасение.

Старая ипотека: банк сам платит за ожидание

Кредиты из 2020—2023 годов под 7—9% или льготные программы — это золотая эпоха низких ставок. Сейчас, в январе 2026-го, банки предлагают по вкладам 13—15% годовых, и это выше, чем переплата по такой ипотеке.

Возьмём миллион рублей свободных денег. Если кинуть их на досрочку под 8%, сэкономишь 80 тысяч рублей процентов за год. А если открыть депозит под 15% — заработаешь 150 тысяч. Чистая разница в 70 тысяч в карман заёмщику.

Пока доход от депозита перекрывает кредитную ставку, банк по сути доплачивает за то, что долг висит. Аналитики из "Финансового университета" подтверждают: в первые месяцы 2026-го средняя ставка по годовым вкладам для физлиц держится на 14,2%, с возможностью вычета налога в 13%. Это значит, что реальная выгода ещё выше.

Трепольский подчёркивает: такая ипотека — как тихая гавань, где время работает на владельца.

Рыночная ипотека: бей в тело кредита немедленно

Совершенно другая картина для тех, кто взял рыночный кредит в конце 2024-го или 2025-м под 18—20%. Здесь ставки по вкладам вот-вот посыпятся: к концу года эксперты ждут снижения до 11—12%, по прогнозам Сбера и ВТБ. Доход от депозита перестанет покрывать переплату, и каждый месяц без досрочки — потерянные деньги.

Стратегия проста: все свободные рубли сразу на уменьшение основного долга. Это сжимает базу для процентов, как тормоз на большой скорости.

По данным Дом.Рф, средний остаток по рыночным ипотекам сейчас около 4,5 миллиона рублей, и при 20% переплата за год выходит в 900 тысяч.

Досрочный платеж в январе срежет эту цифру наполовину, если действовать быстро. Трепольский настаивает: безрисковых вложений под 20% на рынке нет, даже ОФЗ дают меньше.

Кэш важнее чистого паспорта: урок на всякий случай

Наличие денег на счёте сейчас ценнее, чем отсутствие долга. Квартиру не продашь за неделю, если случится сокращение или ремонт.

Владельцы дешёвых ипотек выигрывают, перекладывая проценты с депозитов в капитал — это как снежный ком, который растёт сам. Для "дорогих" кредитов наоборот: агрессивное гашение снижает риски.

Данные Банка России показывают, что объём ипотечного портфеля физлиц превысил 15 триллионов рублей, с долей рыночных кредитов около 30%.

Плюс инфляция на уровне 9% жрёт сбережения, если они лежат без дела. Эксперты из Альфа-Банка советуют комбинировать: часть на депозит с капитализацией, часть на досрочку, но только по расчёту.

Что дальше: ставки падают, выбор за вами

Ключевая ставка ЦБ может опуститься уже весной 2026-го, если инфляция уймётся, — так прогнозируют в Минфине. Для старых ипотек это шанс продолжить копить, для новых — повод ускориться.

Главное — считать свою математику в приложении банка. В эпоху высоких ставок ипотека перестаёт быть ловушкой, если знать правила игры.